微友季乘丞赐稿:西班牙买房全攻略

沐泓按:这篇帖是西班牙生活通微友季乘丞赐稿,小编整理推送的,仔细读过,读者们就会发现,季乘丞的这篇帖子是他自己的买房体验,个人经验告诉小编,这个东东是纯干货,可以说得上是“华人买房第一手攻略”,希望能够给其他想买房的微友一个很好的参考方向。

1、NOTA SIMPRE需最新日期

  • 房东个人信息( 查看与房东是否符合, 以及房产权是一个人还是多个人 )
  • 房子的属性 (查看是政府经济救助房,遗产房,还是正常的房产)
  • 房子信息 (平方米, 和所附带的比如车库,院子,储藏室等信息 )
  • 房子的负债情况 ( 在carga 一栏里会写明这所房子的负债情况,比如hipoteca ,以及都没有做其他抵押 等 )

2、房子归属

  • 银行房(比市场房价格高,回收的房子内部一般都被破坏过,优点是贷款方便,但是现在也很难得到100%贷款,就算取得100%贷款的资格,你所支付的所有费用也是最高的)
  • 私人房产(价格沟通方便,取决于你的谈判技巧以及房东是否急于出手。需要注意的是你要询问并且查看房产证件是否俱全)
  • 中介房产( 整体来说中介的房子比银行好一些,经常可以遇到性价比很高的房源而且证件俱全。但是需要付中介费用,这个逃不掉有直接收取的也有间接的, 提醒任何情况都不要轻易付押金,合同一定要研究仔细)
  • 政府经济救助房(vivienda proteccion publica 需要房主有 autorizacion de venta ,如果没有可以买卖的证件,按照规定原先房主在买房10年内都是不允许卖的)
  • 遗产房、离婚房(这个要注意的是确定房产拥有者)
  • 以租再买形式的房子(注意合同,下面专门提出需要注意的点)

3、需要房东出示CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA

4、RECIBO DE IBI(Impuesto sobre Bienes)

IBI是房产拥有者付的市政府的财产税,原房主如果欠IBI,当房主转到你名下时,那就是你需要支付的税了并且会加罚款。

5、咨询物业费、煤气、水、电、网络、垃圾费等等。

有些房子的物业费对比同一区分的贵,可是却没有很多设施以及服务就很不合理,而其他的费用这里建议买房结束后更改户主名字即可,如果是重新Baja掉再立新户头的话还要再付一个开户钱,而且会断水断电15天。

6、房子水暖系统

最好检查一遍房子里的水电煤气管道、下水道、暖气是否可以正常使用。水电表的位置,以及水电所属的公司。

7、旧房子的注意事项

当房产属于老旧piso型的,需要打探房产所在的edificio在接下去几年里会不会有大装修的可能(比如装修外围、设置电梯、粉刷墙面、建设游泳池等都会是一笔不小的钱,需用户平摊……)

8、以租带买形式的房子是重点

对于一些暂时没有准备好贷款,不具备贷款能力的买家来说,这种房子是最好的选择。付一个不多的首付,每月只需按租金付给房东。而最后这些租金将会在房子的金额里100%减去。而当遇到alquiler con opcion de compra这种类型的房子时,如果是银行零负债房,那会简单很多。而如果是私人房产时,因为他本身存在一个银行贷款。所以需要注意的地方就特别多,首先就是合同细节,建议必须经过NOTARIA公证,房主名字需要改到你的名下,合同是一种compraventa的形式,只是付款方式不同。因为改到你的名下,你就可以不必担心原房东在你租期间对房子进行其他抵押贷款,或是租房期限到后选择不卖给你,或者到时候坐地起价,这些可能性都有。这种类型的房产合同一定要在律师和notario专业陪同下签署。

这里要提醒的是如果你们签的合同仅仅只是是acuerdo privado的话,根据西班牙房产法规你将要多付一个房产总金额的19%的税,到租期结束时还是需要付8%的买房税。也就是说要付房产总金额的27%的税,这可不是一个小数目。而当你不知道这条法律并且没有及时交税时,将会面临有罚款的风险。另一个风险是这种合同并不保护买房者,如果当在租房期间,原房东未付房产的贷款,或者因个人犯罪、事故、病患等等原因欠款,国家和银行都是有权力回收房产的。这时候拿合同说话一点用都没有,因为国家和银行的权力高于一切私人合同。

9、安全系数

关于邻居,和整个区分的治安问题,一定要打探清楚,最好能到当地的警察局造访一下,一般而言,警察会给你大致说一下这个地区的治安形势。

10、看房别看家

看房时不要看家居有多豪华而定义这个房子有多好,因为这些房东一般都不会留给你,除非他把家居的钱也算入房价内了。主要看房子户型、基础设施、和装修。

11、永远谨慎地对待合同

最后最后还是要提醒签任何合同时都要注意小心,宁愿没有买成,也不要因为心急而签了有损失罚款和后患的合同。

资金准备

首付20%,就算是全贷的房子,也要准备房子总金额的10%到12%的资金,这里面包括要付的税,今年从去年的8%已经降到7.75%,如果是银行贷款,另加一个银行税,如果是和原房东同一家银行承接原贷款的话,不用。然后就是关于notaria ,registro ,gestion,银行的各种费用。

贷款材料准备

持工作居留者——

  • 永久工作合同,至少有工作半年以上
  • 最后三个月工资单
  • 去年的RENTA
  • 最新的VIDA LABORAL
  • 银行的movimiento

老板居留——

  • NIE
  • 店铺的租约合同和收据
  • 最后一年的报税单(115,130及最后年度的100税单)
  • 老板居留保险单收据 – PAGO AUTONOMO(这个一般都由银行帐号中自动扣付)
  • 银行movimiento
  • 注:担保人需要准备以上一样的材料

准备材料看似简单,然而贷款这一步骤确是很多华人朋友们买房时遇到的最大问题。现在银行对贷款申请者的材料的审批非常严格。旅西华人为了避税,工资单和个人所得税都做得不高,银行通常认为他们没有足够的经济能力偿还贷款,但实际上,华人的购买力和支付能力是相当强的,只要买了房,绝对会想尽一切办法提前偿还完贷款。可是银行只相信有法律依据的证明,打算开始计划买房的旅西华人,对于贷款材料尽可能提早半年时间来做准备。

生活通微友季乘丞赐稿

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